Сегодня разговор о покупке жилья неизбежно приводит мысли об ипотеке. Занимать деньги на приобретение «квадратных метров» приходится большинству россиян, и еще совсем недавно делать это приходилось только покупателю. Но с введением эскроу-счетов кредитоваться стали вынуждены и девелоперы. Банки заняли центральное место на рынке недвижимости, получив возможность с помощью ставок диктовать собственные условия и покупателю, и продавцу.
Novostroy.su спросил у экспертов, кто обеспечивает банкам прибыль, и как это отражается на стоимости жилья.
Novostroy.su: В последнее время банки стабильно снижают ипотечные ставки на покупку жилья. При этом после перехода на эскроу у банков стали вынуждены занимать еще и сами застройщики. Каковы процентные ставки для них?
Сергей Волосников, руководитель департамента «Оценки и финансово-экономической экспертизы» АНО «Национальное экспертное бюро»: С введением эскроу-счетов застройщики не имеют права использовать средства, перечисленные покупателями будущей недвижимости. Поэтому вынуждены осуществлять строительство за счет собственных средств или привлекать банковское финансирование. Ставки по кредитам на проектное финансирование строительства жилья находятся в диапазоне 12-15%.
При этом проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу в банках, не начисляются (п.5 ст. 15.5 214-ФЗ). Получается это бесплатный источник средств для банков.
Возникает логический вопрос: зачем привлекать депозиты физических лиц и платить 8% годовых, если есть возможность работать с эскроу-счетами? Дополнительно еще зарабатывая на кредитовании застройщика... Поэтому среди банков действует здоровая конкуренция по привлечению застройщиков путем формирования процентных ставок на такое кредитование. По мере накопления средств покупателей на эскроу-счетах банки готовы снижать величину процентной ставки. Суммы на счетах дольщиков покрывают величину, перечисленную застройщику заемных средства, и снижают риски такого финансирования.
Наталья Бычкова, экспертный спикер Торгово-промышленной палаты и Министерства строительства РО: Расчетная стоимость ресурсов по привлечению проектного финансирования в банке варьируется от 4% до 7% годовых в среднем за весь период пользования кредитом. На начальном этапе процент выше, на конечном — ниже, т. о. в среднем он находится в этом диапазоне. Какова будет фактическая ставка по привлеченному финансированию можно будет сказать через пару лет, когда финансируемые объекты будут построены и реализованы. Совпадут ли прогнозные темпы строительства и продаж с реалиями — также покажет время. Готовых завершенных кейсов пока нет.
При этом хочу отметить, что ряд застройщиков и ранее использовали проектное финансирование в банке (особенно крупные). И теперь у них появилась возможность снижать процентную ставку по кредиту в зависимости от наполняемости эскроу-счетов. Раньше этой возможности не было, и при этом цены на кв.м. находились в относительной стабильности и не были привязаны к финансированию банком.
Ряд застройщиков на волне хайпа подняли цены и на 10-15% — это их право и, вероятно, некая маркетинговая стратегия — «Покупайте сейчас, с 1 июля/августа/сентября и т.д. будет сильно дороже».
Оправдан банковским финансированием может быть рост цены всего на 4-6%, это и есть стоимость ресурсов по привлечению проектного финансирования в банке.
При этом покупатели квартир получают полную гарантию сохранности своих денег, находящихся на эскроу-счете в уполномоченном банке. И если застройщик не сможет завершить строительство дома — средства будут возвращены покупателю в полном объеме, так как суммы до 10 млн рублей застрахованы государством и АСВ осуществит их выплату.
И 4% удорожания кв.м. вполне можно воспринимать как плату за сохранность и гарантию возврата всей вложенной суммы. Любой обманутый дольщик, потерявший все свои деньги, и ожидающий свою квартиру в течение 5-15 лет, был бы готов заплатить немного дороже, если бы представлял последствия передачи денег по ДДУ напрямую застройщику.
Максим Никитин, исполнительный директор ЖК «Мечта»: Процентные ставки для застройщиков сейчас разнятся. Есть стандартные ставки, приближенные к ключевой. Это порядка 12% годовых. Также все зависит от финансовой модели, которая согласовывается непосредственно с банком, а также от конкретного проекта. Но есть и льготные программы, например, программа Министерства экономического развития РФ, которая предусматривает выдачу кредита по ставке 8-9%. Но чтобы ею воспользоваться, необходимо соответствовать определенным параметрам.
Станислав Данелян, генеральный директор Евроинвест Девелопмент: Процентные ставки по проектному финансированию для застройщиков составляют от 5 до 12%. Такие ставки не посильны для тех застройщиков, которые осуществляли строительство своих объектов только за счет привлеченных денежных средств дольщиков. В общем-то проектное финансирование и было создано для того, чтобы недобросовестные игроки ушли с рынка.
Novostroy.su: На ваш взгляд насколько оправданы и посильны такие проценты для девелоперов?
Н.Б.: Самый главный критерий возможности финансирования банком — это финансовая модель проекта, его бюджет и маржинальность.
Финансовая модель должна учитывать и затраты на обслуживание банковского финансирования и оставаться прибыльной для застройщика. В крупных городах и крупным застройщикам достаточно легко получить проектное финансирование в банках. Строительство, как правило, ведется масштабно и объекты находятся на разных стадиях готовности. Таким образом денежный поток всегда можно перераспределить между объектами при централизованном учете.
Для застройщиков, которые строят свои объекты в малых городах, где стоимость квадратного метра существенно ниже, чем в крупных, а себестоимость строительства примерно такая же — вот здесь никакая модель не выдержит затрат на обслуживание кредита. А по более высокой стоимости покупатели из областных городов и поселков не смогут покупать.
Для того, чтобы застройщик получил проектное финансирование, маржинальность между себестоимостью строительства и продажей должна быть не менее 20%.
Такова реальность, и банки ориентируются на рекомендации регулятора при расчете финмодели.
При этом в регионах много средних и малых застройщиков, которые много лет работают на этом рынке, имеют хорошую деловую репутацию, строят недорогое и качественное жильё.
В целях обеспечения доступности проектного финансирования для застройщиков, которые не смогут его получить, положениями вступившего в силу федерального закона 151-ФЗ предусмотрен механизм, позволяющий Фонду защиты прав граждан выдавать поручительство под кредиты в целях получений застройщиками проектного финансирования.
15 октября на портале проектов нормативно-правовых актов размещен проект Постановления Правительства РФ, которым планируется определить условия договора поручительства Фонда защиты дольщиков по кредитному договору, заключенному застройщиком с уполномоченным банком и предусматривающему предоставление целевого кредита на строительство. Это дает надежду средним и небольшим застройщикам все же иметь доступ к финансированию в банках. Остается дождаться окончательного варианта постановления и оценить его доступность для застройщиков.
Novostroy.su: Можно ли утверждать, что при снижении ставок для физлиц банки «перекладывают» недостающий процент на застройщиков?
Н.Б.: Сейчас в банках существует механизм создания условий по ипотеке для определенного застройщика. И есть несколько вариантов развития событий.
В случае необходимости стимулирования продаж, в рамках спецпрограммы с банком ипотека выдается с пониженной ставкой. В этом случае это компенсируется застройщиком. При этом сам застройщик может выиграть на том, что при хорошо идущих продажах и наполняемости эскроу-счетов процентная ставка по его проектному финансированию будет ниже, и он не потеряет своей итоговой доходности.
Может быть и иной вариант, когда продажи идут не столь уверенно, а необходимо их подстегнуть, чтобы соответствовать заложенным в финмодели проекта темпам продаж. В этом случае застройщик уменьшит свою доходность от продаж, но и это будет в рамках заложенной финмодели, иначе банк просто не допустит снижения доходности.
М.Н.: Сложно ответить на этот вопрос не знаю всю банковскую систему изнутри. Для этого нужно заглянуть внутрь банка и понять, что происходит с деньгами дольщиков за все то время, пока они там находятся. Но можно предположить, что они не просто лежат — да, они защищены, но с помощью них могут совершаться определенные банковские операции.
Перекладывают ли банки недостающий процент на застройщиков? Ответ скорее положительный. Однако прямого доказательства этому нет.
С.Д.: Изначально у банка нет намерения переложить финансовое бремя на застройщика. По факту пониженная ставка только по семейной ипотеке. Если взять процентную ставку по семейной ипотеке 4,5% и ставку проектного финансирования 5%, выходит 9,5% - средняя ипотечная ставка, которая у нас была в прошлом году, так что в общем-то, да можно подумать, что часть обязательств переходит на застройщика.
Novostroy.su: Как сказывается динамика ипотечных ставок на стоимости жилья?Снижение ипотечных ставок повышает доступность жилья?
М.Н.: В любом случае спрос рождает предложение. Предложение должно быть качественнее, его должно быть больше. Почему качественнее? Если банк дает большие лимиты на работу по проектному финансированию, то таким образом освоение тех или иных кварталов должно происходить по более высоким темпам. А значит предложение само по себе должно становиться качественнее. Возрастет процент готового жилья. А с учетом того, что ипотечные ставки понижаются, то покупательская способность при этом растет.
С.Д.: Пониженные ставки по ипотеке, действительно, не особо влияют на доступность жилья, потому как при оценке этого показателя нужно учитывать общую высокую кредитную нагрузку населения: большинство россиян не могут взять ипотеку из-за кредитных карт и потребительских кредитов.