Почти во всех странах отмечается рост интереса к аренде загородной недвижимости. В России он увеличился на четверть. Люди, как и в старину, пытаются спастись от заражения коронавирусом, закрывшись в загородном доме. Но эпидемия пройдет. Как изменятся предпочтения людей после нее? Какое жилье станет популярным, в какие магазины будут ходить, где проводить свободное время и как работать? Обозреватель «Совершенно секретно» попросил экспертов представить новый мир – мир после эпидемии.
Все опрошенные газетой «Совершенно секретно» эксперты уверены: нынешнее бегство из городов – явление временное. «Спада интереса к городским квартирам в пользу загородной недвижимости не будет. Квартиры относятся к предметам первой необходимости, загородка – все-таки вторична», – считает Елена Мищенко, руководитель отдела городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости». Интерес к загородной недвижимости краткосрочен, тут есть лишь желание переждать вне города изоляцию, объясняет Алексей Гусев, гендиректор «Главстрой-Недвижимость». «И интерес тут касается скорее аренды, не покупки. У загородки есть проблема: неразвитая инфраструктура и удаленность точек приложения труда», – добавляет он.
ИЗ ГОРОДА НЕ УБЕЖАТЬ
В ситуации экономической нестабильности люди, скорее, отдадут предпочтение квартирам как более ликвидному жилью, соглашается Валерий Кузнецов, коммерческий директор RDI. «Но мы ожидаем частичное перераспределение спроса из Москвы в ближайшее Подмосковье. Из-за снижения доходов часть людей уже не смогут осилить покупку квартиры в столице и переориентируются на проекты в городах-спутниках», – добавляет он. «Все хотят купить квартиру в Москве, но если не хватает денег, то покупают в области. При том что транспортное сообщение за последние 5 лет сделало такой рывок, что из некоторых районов области добираться даже удобнее. А цена ниже. В условиях падения доходов область может иметь некоторые преимущества», – солидарен с ним Алексей Гусев.
Лидерами спроса и предложения, по мнению Кузнецова, в Подмосковье останутся Ленинский, Красногорский и Одинцовский округа. Гусев поясняет, что главным драйвером роста или падения популярности является Московский центральный диаметр (МЦД) – «наземное метро». Те, кто «осилит» Москву, будут выбирать районы массового дешевого жилья: Некрасовка, Люблино, Митино, Марьино, считает Наталия Кузнецова, гендиректор Агентства недвижимости «Бон Тон». «Выбор квартир на рынке массового сегмента происходит по критериям цены и транспортной доступности», – говорит она.
Вообще цена станет после эпидемии играть еще большее значение, поэтому не стоит ожидать, что люди массово начнут отказываться от крохотных квартир, считают опрошенные эксперты. «По нашим прогнозам, цены на недвижимость ожидает снижение на 20% точно, возможно даже на 30%. Это связано с ужесточением кредитования. Многие банки подстраховываются и уже повысили размер первоначального взноса до 30%, чтобы при банкротстве заемщика они смогли по ликвидационной стоимости продать жилплощадь. Ситуация осложняется карантином и повышением курса доллара. Многие уже остались без работы, другие отправлены в неоплачиваемый отпуск. Но те, у кого есть возможность, переориентируются сейчас на самое дешевое предложение, то, что совсем недавно было неликвидом: на первых этажах, без балкона, угловые квартиры, комнаты, студии», – говорит Елена Мищенко. По ее мнению, станет крайне популярной аренда: приезжие будут вскладчину снимать квартиры, чтобы остаться в Москве. Другие эксперты не ожидают столь существенного снижения цен. «Думаю, будет момент небольшого снижения, но в целом переход на счета эскроу, растущая себестоимость материалов и строительства, и небольшая маржинальность не дадут возможности застройщикам существенно снизить цены», – возражает Алексей Гусев.
«Доля студий остается на уровне 5–8%. При этом наибольшим спросом среди потребителей пользуются небольшие лоты средней площадью 52– 54 кв. м. Это 1-комнатные и 2-комнатные варианты как классической, так и евро-планировки», – считает Наталия Кузнецова. Существенного сдвига в плане проектирования не произойдет: квартирография закреплена на первичном рынке, добавляет она. Средняя площадь квартир будет даже снижаться, уверен Валерий Кузнецов. «Мельчает даже жилье небольшого формата. Например, средняя площадь “однушки” в Подмосковье за четыре года уменьшилась более чем на 15% – до 35 кв. м», – отмечает он.
Рассчитывать, что в массовом сегменте появятся кварталы с закрытыми дворами, где можно будет погулять, тоже не стоит: тренд на массовую комплексную застройку сохранится, и тут максимум, чего можно ожидать – свободные от машин дворы в комфорт-классе. «Закрытая территория – прерогатива высокобюджетных сегментов», – отмечает эксперт.
Да, у богатых свои привычки. Так, Булат Шакиров, управляющий директор Optima Development, считает, что в премиум-сегменте часть покупателей, у которых сбережения на покупку квартиры хранились в валюте, возможно, смогут себе позволить жилье более высокого класса, чем планировали, за счет изменения курса. «Такие покупатели могут обеспечить некоторый отток из отдаленных спальных районов в престижные локации неподалеку от центра, но находящиеся за его историческими пределами, где уже можно выбрать квартиру премиум-класса», – говорит он. Не исключено, что в эти районы переедут и те, кто ранее рассматривал покупку элитных квартир в центре.
Вообще, среди людей с деньгами изменения могут быть более заметными. Так, по мнению Булата Шакирова, именно они станут выбирать более просторные квартиры – пусть и классом ниже. Из соображений рациональности, будут выбираться более удобные планировки, варианты отделки. Покупатели станут обращать внимание на энергоэффективность, разумность дополнительных опций от управляющих компаний. «Грубо говоря, на каждый вложенный рубль должна будет приходиться понятная и необходимая функция», – заключает эксперт.
ПОМОГУТ «УДАЛЕНЩИКИ» И ПЕНСИОНЕРЫ
А вот интерес к загородной недвижимости не вырастет и у обеспеченных покупателей. «Существенная часть покупателей высокобюджетного сегмента – это чиновники или владельцы крупного бизнеса, сомнительно, что многие из них смогут работать из загородного дома», – отмечает Булат Шакиров. Вечные пробки между областью и Москвой как мешали перемещению, так и будут мешать после окончания эпидемии. Поэтому загородный дом не станет основным и для семей с детьми – хорошие школы, кружки, студии по-прежнему в Москве. Поменять квартиру на дом решат, разве что, ушедшие из офиса на «удаленку» сотрудники, но в премиальном сегменте это вряд ли будет актуально. «Для успешных молодых бизнесменов, которые никогда не работали из офиса, ничего не изменится просто потому, что свой выбор они сделали задолго до эпидемии – квартира в городе гораздо больше соответствует их образу жизни, чем загородный дом», – говорит эксперт.
Тем не менее, в долгосрочной перспективе «загородка» начнет демонстрировать рост, считает Валерий Кузнецов. На это повлияет не только эпидемия, которая заставит людей ценить приватность, но и выход на рынок поколений Y и Z. «Они ценят экологичность, приватность, низкую плотность застройки», – поясняет эксперт. «Возможно, что пенсионеры при возможности сохранения прописки, например, у детей, будут продавать свою квартиру в Москве и уезжать на постоянное место жительство за город», – добавляет Елена Мищенко.
Многое зависит и от длительности эпидемии: если нам придется жить с коронавирусом достаточно долго, спрос на загородное жилье вырастет, считает Елена Мищенко: возможно, он будет не таким высоким, как сейчас, но намного выше, чем был в последние годы. Тем не менее, загородное жилье не станет продуктом масс-маркета, добавляет Валерий Кузнецов. Тем более, что здесь ему придется жестко конкурировать с многоэтажным пригородным строительством, которое в последние годы стремится нарастить качество за счет более богатой придомовой и квартальной инфраструктуры.
Соответственно, существенно роста или падения цен в этом сегменте эксперты тоже не ждут. Валерий Кузнецов даже в случае тяжелого кризиса не ждет падения более 10%, а скорее, считает он, цены будут поддержаны уходом с рынка наиболее ликвидных и доступных по стоимости загородных домов и квартир. «Просесть могут неликвидные объекты с чрезмерными площадями, неудобными планировками и устаревшей архитектурой», – добавляет он.
УХОД ОТ РЕАЛЬНОСТИ
Если с жильем не так-то просто изменить привычки, то в торговле, общепите и сервисе намечается настоящий переворот. Хуже всего придется стрит-ритейлу, малому бизнесу и сегменту, рассчитанному на средний класс, считают эксперты. «Мы будем наблюдать вымывание торгово-сервисных предприятий, относящихся к микро- и малому бизнесу. Рынок “фуд-ритейла” ждет обеднение, как в плане концепций, так и в плане игроков. При этом произойдет укрупнение лидирующих игроков в своих нишах – они поглотят микро- и малый бизнес. Ожидается усиление онлайн торговли и ее сращивание с форматом офлайн-магазинов. ТЦ ждет череда реконцепций. Падение уровня арендных платежей в среднем может составить на 15–25% за год», – говорит Александр Морозов, гендиректор S.A. Ricci. «Многие помещения ресторанов явно освободятся, часть их них займут игроки смежных отраслей, в том числе продуктовые, а часть — будет долго искать новых арендаторов. Ставки аренды в зависимости от сегмента упадут на 10–50%, а в некоторых наиболее сложных и невостребованных объектах падение временное может достигать и 70%. Уровень вакантных площадей в центре и крупных ТРЦ будет свыше 30%, а в спальных районах – 10–20%», – прогнозирует Антон Белых, гендиректор консалтинговой компании DNA Realty. Он считает, что самыми востребованными будут магазины у дома, особенно, продающие продукты и алкоголь, аптеки и районные торговые центры с товарами первой необходимости, одеждой и обувью эконом-класса – все остальное уйдет в онлайн. Впрочем, как отмечают в компании R4S, уходу в онлайн мешает неготовность самого рынка. Скорее, пока будет больше банкротств, больше свободных площадей и больше скидок для арендаторов.
Непросто придется и владельцам офисной недвижимости. Сейчас, по словам Сергея Волосникова, руководителя департамента оценки и финансово-экономической экспертизы АНО «НЭБ», предприниматели испытывают потрясение в связи с вынужденным простоем. «Даже если собственникам и арендаторам офисов удастся согласовать уменьшение ставок на период самоизоляции для минимизации потерь, на этом проблемы не закончатся: многие сферы бизнеса будут длительное время восстанавливаться. Если кризис не заденет напрямую, то может отразиться через цепочку неплатежей от контрагентов», – предупреждает он. Опыт удаленной работы оказался для многих компаний успешным, поэтому не исключено, что они сделают «удаленку» постоянной и сократят арендуемые площади, считает Кристина Лиморенко, коммерческий директор «ПРОФИС Недвижимость». Остальные будут оптимизировать расходы, переезжая в более удаленные бизнес-центры классом ниже и снижая размер арендуемой площади. Некоторые могут переехать в гибкие офисы, где у компании есть возможность, в зависимости от обстоятельств, быстро сокращать или увеличивать без всяких дополнительных условий объем занимаемых площадей. Возможно, вырастет спрос на коворкинги, но этот формат из-за высокой ротации является потенциальным источником распространения вируса, поэтому владельцам коворкингов придется пересмотреть организацию: установить дополнительные перегородки, увеличить дистанцию между рабочими местами, усилить санитарную обработку помещений, отмечает Сергей Волосников. Владельцы бизнес-центров уже сейчас серьезно улучшили санитарную обработку помещений – хорошо бы так оставалось и впредь, добавляет Кристина Лиморенко. Проблема в том, что это снижает доходность – а ведь впереди и снижение ставок аренды. Даже аренда в самых востребованных недорогих офисах класса С может подешеветь на 10–20%, говорит Лиморенко. А ставки аренды на офисы внутри Садового кольца, по мнению Сергея Волосникова, могут снизиться и на 15– 20% . При этом у арендаторов будут востребованы офисы с отделкой, чтобы не тратиться на ремонт, добавляет Александр Морозов.
Пожалуй, лучше всех себя чувствуют владельцы складов. Складская недвижимость вообще реагирует на кризис в последнюю очередь, а восстанавливается первой, отмечает Дмитрий Герастовский, директор департамента складской и индустриальной недвижимости S.A. Ricci: что бы ни происходило, хранить товары где-то надо. А сейчас, в связи с ростом онлайн-торговли, это еще более актуально. «Например, в Санкт-Петербурге, где за последние полгода было заключено большое количество сделок, включая центры обработки интернет-заказов для Ozon и склад «Марвел-Логистика», а также склады для ритейлеров: «Лента» и «Вкус Вилл», может быть построено свыше 200 тыс. кв. м складских помещений в 2020 году», – говорит Николай Девятилов, коммерческий директор по складской недвижимости концерна «Русич». Стоит еще учесть, добавляет он, что в 2020 году складской рынок вошел с низкой долей вакантных площадей не только в Москве, но и регионах: многие торговые сети активно готовились к захвату региональных рынков. Тем не менее, отмечают в R4S, сейчас многим приходится идти навстречу арендаторам и идти на дисконтирование ставок аренды, предоставление скидок, рассрочек и даже арендных каникул. Однако почти все опрошенные эксперты уверены, что уже к новогодним праздникам ситуация начнет выравниваться, хотя состав арендаторов во многих складских центрах изменится: на место малому бизнесу придут крупные игроки, прежде всего, из онлайн-торговли.
Что ж, похоже, лучший совет нашим читателям: не рассчитывайте на существенное изменение рынка жилья, привыкайте к онлайн-покупкам, отвыкайте от встреч в кафе и ресторанах, подумайте о смене работы, если вам в тягость работать из дому – и прикупите себе немного складов, если думаете, куда вложить деньги. А главное – будьте здоровы и научитесь тщательно соблюдать гигиену: не исключено, что коронавирус с нами надолго.