Льготная ипотека – реальная помощь или профанация?

Пока власти обсуждают возможность продления программы льготной ипотеки с новыми условиями, руководитель департамента «Оценки и финансово-экономической экспертизы» АНО НЭБ Сергей Волосников предлагает разобраться, для кого и почему ее запустили первый раз, к чему она привела, что будет с ценами на жилье в 2021 году.

Уже не раз встречал «разоблачающие» публикации в СМИ, что бенефициары льготной ипотеки – застройщики, и что льготная ипотека является виной роста цен на недвижимость. Но ведь анонсируя программу льготной ипотеки, никто не скрывал, что это мера поддержки девелоперов, которая была принята президентом Владимиром Путиным 16 апреля 2020 г. на совещании с членами правительства по вопросам развития строительной отрасли. Да, было сказано несколько слов, что это поддержит граждан и улучшит их жилищные условия, но сложно избежать таких формулировок, раз непосредственно граждане будут оформлять ипотеку на себя.

Вспомним, 25 марта 2020 года президент Владимир Путин объявил о нерабочей неделе, режим которой в итоге продлился до 11 мая. Людям рекомендовано было постоянно находиться дома, выходить только в магазин. Продолжали работать только больницы, аптеки, магазины продуктов и товаров первой необходимости, а также стратегические предприятия. И вот у нас, домоседов с месячным опытом, в конце апреля появляется возможность взять ипотеку на покупку нового жилья по ставке 6,5%.

Согласно статистическому бюллетеню Банка России № 2 (321) в феврале 2020 года (когда еще казалось, что пандемия нас не затронет) средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам под залог прав требования по ДДУ составляли 7,99%, под залог готового жилья – 8,79%.

Рассмотрим пример: квартира стоимостью 5 млн руб, первоначальный взнос — 2 млн руб, определим на калькуляторе величину ежемесячного платежа для разного уровня процентных ставок.

Кредит по рыночной ипотеке:

Кредит по льготной ипотеке:

Наивно полагать, что, узнав о льготной ипотеке, а точнее о возможности платить банку в месяц не 25 тысяч, а 22 тысячи рублей, граждане стали массово доставать из сейфа первоначальный взнос и скупать жилье в новостройках. Обычный человек, сидящий на самоизоляции с непонятными перспективами свободы, занятости и дохода, озабочен иными вопросами. Поэтому интересна данная мера была только тем, кто и так планировал покупку, или люди, обладавшие достаточными накоплениями и выбравшие инвестиции в жилую недвижимость как самый очевидный объект вложения при неопределенности.

По данным портала Циан, исходя из количества запросов на поиск недвижимости, спрос на рынке жилья Москвы в апреле действительно был минимальным. Графики выглядят следующим образом

Спрос на первичном рынке

Спрос на вторичном рынке

Но из-за режима самоизоляции спрос упал почти на все, кроме онлайн сервисов.

Допустим, строительная отрасль переживала непростые времена: в связи с переходом на систему эскроу-счетов уменьшались объем ввода жилья и объемы текущего строительства. После запуска льготной ипотеки за счет ограниченного предложения и возросшего спроса застройщики стали поднимать цены. За новостройками потянулись и цены на вторичку.

Источник: https://www.fedstat.ru/indicator/31452

Динамика стоимости недвижимости за год после запуска программы льготной ипотеки (с 1 кв. 2020 г.) по данным разных источников представлена на графиках.

Изменение цен на первичном рынке:

Источник: ДомКлик, Циан, Единая информационная система жилищного строительства, Росстат.

Изменение цен на вторичном рынке:

Источник: ДомКлик, Циан, Уральская палата недвижимости, Росстат.

При этом рост цен происходит при ухудшении основных экономических показателей.

Банк России, Росстат, расчеты ГУ Банка России.

За 2020 год было выдано рекордное количество ипотечных кредитов на сумму 4,3 трлн руб., что на 50% больше, чем в 2019 г.

Источники: Банк России, Минфин России, расчеты ДОМ.РФ.

Но все же на первичный рынок, на который распространяет свое действие льготная ипотека, приходится не так уж и много — 28% от общего числа кредитов, и эта доля почти не изменилась по сравнению с 2019 годом, до запуска программы. То есть утверждать, что из-за льготной ипотеки мы наблюдаем резкий рост кредитования и рост цен, неправильно. Выгодные условия стимулировали потребительский спрос, но не более того.

Объем выданных ипотечных кредитов топ-20 банков, млрд руб.

Источник: Frank RG, данные банков, ДОМ.РФ.

Таким образом, основной рост спроса на ипотеку был обеспечен кредитованием при покупке жилья на вторичном рынке.

Помимо льготной ипотеки спрос поддерживался инвестиционным интересом. Ставки по вкладам снижались вслед за ключевой ставкой ЦБ длительное время. Поэтому инвестиции в жилую недвижимость как средство сбережений стали рассматриваться более выгодной альтернативой вкладам с учетом арендного дохода и ростом цен на недвижимость.

А так ли была необходима поддержка девелоперам?

Исходя из консолидированной отчетности по МСФО крупнейших застройщиков ясно, что дела у них в 2020 году действительно шли очень хорошо. 

Справедливости ради следует отметить, что расходы у строителей тоже росли. Рассмотрим официальный показатель – средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра общей площади жилых помещений во введенных в эксплуатацию жилых зданиях. Определяется как сумма фактически произведенных застройщиками капитальных затрат, приходящихся на 1 м2 общей площади законченных строительством за отчетный период жилых помещений во введенных в эксплуатацию жилых зданиях.

Источник: https://www.fedstat.ru/indicator/43242

Как видно, рост издержек для застройщиков тоже был немаленький. Повышению затрат строительных компаний способствовали резкий рост цен на мировых рынках (значительно подорожали металлы). Например, цена металлолома на Лондонской бирже с марта 2020 выросла почти в 2 раза, что связывают с ростом цен на железную руду в Китае.

Источник: www.lme.com.

Лом из России стал востребован в Китае, следовательно, цены на внутреннем рынке на стальную арматуру также резко пошли вверх.

Таким образом, рост расходов связан с удорожанием сырья и материалов, используемых в строительстве, ростом цен на горюче-смазочных материалы, а также ослаблением рубля и удорожанием импорта. Также наблюдался дефицит рабочих из-за ограничений по передвижению в связи с коронавирусом, в том числе затронувших въезд работяг из дружественных республик.

С уверенностью можно сказать: принятые меры поддержали застройщиков, положительно повлияли на рентабельность их деятельности.

А наблюдаемую динамику цен можно объяснить словами премьер-министра Михаила Мишустина: «цены растут из-за жадности».

Я бы уточнил: из-за жадности, которая добавляется не только на каждом этапе строительства, но и на протяжении всего жизненного цикла квартиры (от производителя строительных материалов до последнего собственника и риэлтора). Цены растут, а реальные доходы населения падают. Вот и приходится продавать дороже все то, что покупают. Рынок недвижимости – рынок с застройщиками, банками, спекулянтами и теми, кто хочет улучшить жилищные условия. И когда последние перестанут покупать дорого, жилье станет доступней.

Есть более пессимистичный вариант развития событий, о котором предупреждает ЦБ. Банк России видит риски чрезмерной долговой нагрузки у заемщиков, так как рост кредитования не соответствует динамике доходов, и предупреждает о раздувании кредитного пузыря. При отсутствии экономического роста, рост кредитования — это тревожный сигнал. Ситуация усугубляется снижением первоначального взноса на ипотеку и перегретостью рынка. Когда рост неплатежей приведет к вынужденным распродажам банками заложенных квартир, рынок не освоит высвободившееся предложение, и цены рухнут.

Автор: Волосников Сергей, руководитель департамента «Оценки и финансово-экономической экспертизы»

Источник: Рамблер.Финансы