Согласно данным CBRE, объем инвестиций в недвижимость России по итогам 1-го полугодия 2021 г. увеличился на 50% к аналогичному периоду прошлого года и составил 188 млрд руб. Рост по сравнению с 1-м полугодием 2019 г. еще более существенный — в два раза.
По итогам I квартала объем инвестиций в рынок недвижимости был хуже соответствующего периода 2020 и 2019 гг. «Тенденция поменялась во II квартале. Рост цен жилой недвижимости позволил строителям неплохо заработать. Застройщики стали активно скупать участки, особенно это наблюдается в Санкт-Петербурге», — рассказал «ЭЖ» Сергей Волосников, руководитель департамента «Оценки и финансово-экономической экспертизы» АНО «НЭБ».
По итогам II квартала 2021 г. объем инвестиций составил 117 млрд руб., что является максимальным квартальным значением за 3,5 года с конца 2017 г. и в два раза превосходит показатель в аналогичном периоде прошлого года. Сегмент жилой недвижимости является основным драйвером высокого уровня объема инвестиций и второй квартал подряд бьет рекорд.
Девелоперы используют по максимуму ипотечный бум и благоприятную конъюнктуру на рынке жилья и пополняют так называемый земельный банк для реализации новых проектов по текущим высоким ценам. Вложения в участки под жилье — основной драйвер рынка инвестиций.
В CBRE подсчитали, что по итогам полугодия в участки под жилое строительство инвесторы вложили 119 млрд руб., это является максимальным значением за всю историю рынка и на 23% превосходит показатель за весь 2020 г. На жилой сегмент пришлось 67% объема инвестиций (62% объема всех инвестиций в Москве и 70% объема инвестиций в Петербурге).
К слову, рынок Москвы в 1-м полугодии занимал 58% всего объема инвестиций в недвижимость. «За полугодие в границах „старой“ Москвы было зарегистрировано на 60% больше договоров долевого участия в отношении квартир (31,4 тыс. штук), чем за аналогичный период прошлого года. Спрос на апартаменты первичного рынка „старой“ Москвы в 1-м полугодии 2021 г. вырос до 3,4 тыс. штук, что на 96% больше относительно аналогичного периода прошлого года», — привела «ЭЖ» данные столичного рынка Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум».
На контрасте с жилым сектором объем вложений в сегменты коммерческой недвижимости по итогам 1-го полугодия в целом по России составил 69 млрд руб., что на 9% уступает значению за аналогичный период 2020 г. Больше всего вложений было направлено в офисную и складскую недвижимость, доля которых составила по 12% каждая от общего объема инвестиций.
Активность инвесторов в данных сегментах ограничивает сохраняющийся дефицит доступного к приобретению качественного продукта. В объекты офисной недвижимости было инвестировано 23 млрд руб., что на 55% уступает объему вложений в 1-м полугодии 2020 г. В складскую недвижимость направлено в два раза больше инвестиций соответственно — 22 млрд руб.
Доля торговой недвижимости составила всего 5% от общего объема инвестиций по итогам 1-го полугодия. Вложения в этот сегмент сохраняются на низком уровне, хотя интерес к нему со стороны инвесторов возвращается. В гостиничную недвижимость за шесть месяцев направлено 13 млрд руб. Сделки по приобретению объектов этого сегмента заключались в Москве, Санкт-Петербурге и Сочи.
Интересно, что число сделок увеличилось как в сегменте жилой недвижимости (на 61%), так и в сегменте коммерческой недвижимости (в два раза). Однако если средний объем сделки с участками под жилое строительство вырос на 50% до 2,6 млрд руб., то средний размер сделки с объектами коммерческой недвижимости, напротив, снизился в 2,4 раза до 0,9 млрд руб.
Пандемия корректирует прогнозы
В целом по итогам года, по оценке CBRE, объем инвестиций в недвижимость России может превзойти предыдущие пиковые значения 2016 и 2017 гг., когда годовые вложения достигали порядка 300 млрд руб. Однако во второй половине года эксперты ожидают более сдержанных объемов вложений со стороны жилых девелоперов и большей конверсии сделок с объектами коммерческой недвижимости.
Эксперты JLL в августе пересмотрели свой прогноз развития коммерческой недвижимости из-за наступления третьей волны COVID-19. «Очевидно, что перспективы восстановления рынков зависят от результативности борьбы с пандемией, в том числе от темпов и эффективности вакцинации», — говорится в аналитическом отчете компании.
В JLL считают, что оживление инвестиционной активности в недвижимость, наблюдаемое в течение последнего года на фоне низкой стоимости заемного финансирования, может остановиться во второй половине 2021 г. Негативно на ситуации отражается серьезное ускорение инфляции, которая уже находится за пределами целевого ориентира ЦБ.
«Ужесточение монетарной политики приведет к сокращению темпов роста инвестактивности во 2-м полугодии 2021 г. Мы пересмотрели прогноз объема инвестиционных сделок по итогам 2021 г. до 4,3—4,7 млрд долл.», — заявили в JLL. Эксперты отметили, что повышенный рост цен характерен не только для России. Так, инфляция в Германии и США увеличилась до 2,4 и 5,3% в годовом исчислении соответственно (это максимальные значения с 2008 г.).
В «Метриум» полагают, что сейчас происходит ребалансировка рынка, когда застройщики и покупатели приспосабливаются к новым условиям. «Однако снижение интереса к инвестициям в недвижимость, по моему мнению, маловероятно. Это обусловлено тем, что в условиях экономической нестабильности именно жилье остается одним из самых надежных способов вложения и сохранения средств, который не так зависит от инфляционных и девальвационных процессов. Тем более стоимость лотов пока демонстрирует тенденцию к росту и вряд ли она изменится в краткосрочной перспективе», — пояснила Н. Коркка.
Артур Меркушев, директор аналитического отдела Dominfo.ru, считает, что увеличение объема инвестиций в недвижимость в 1-м полугодии обусловлено ситуацией в экономике в целом. Из-за повсеместно роста цен граждане боялись потерять накопленные средства и вкладывали их в недвижимость, автомобили или иностранную валюту.
Теперь наступило время застоя. Строительные компании, риелторы и покупатели замерли. «Ипотечные предложения не такие выгодные, люди удовлетворили свою покупательскую способность во время продажного бума 2020 г., строительные компании нарастили темпы, построились в короткие сроки и готовы продавать, но спроса нет. При таком раскладе логично, что должны прийти скидки, но и их нет. Строительным компаниям это невыгодно. Рынок замер в ожидании развязки», — заключил А. Меркушев.
Эксперты назвали перспективные сегменты
С. Волосников отметил, что во второй половине года активность в сегменты коммерческой недвижимости будет расти, но сейчас сложно найти объекты для инвестиций по интересным ценам. «Наблюдается отток иностранного капитала, рост цен производителей, удорожание сырья и материалов, используемых в строительстве. Риски вложений превалируют над потенциальными возможностями», — подчеркнул эксперт «НЭБ».
Он считает, что в ситуации неопределенности взгляд лучше направить на объекты, по которым существуют понятные горизонты планирования стабильных арендных доходов. В пандемию сильно пострадал потребительский сектор, который будет восстанавливаться еще длительное время. «Можно поискать недооцененные объекты стрит-ретейла. Как вариант, старые объекты, которые в текущем состоянии не способны генерировать доход, но имеют потенциал редевелопмента, обеспечить в будущем хорошую доходность», — полагает С. Волосников.
По мнению Ирины Лосевой, директора по продажам ГК Insigma, всегда был и остается привлекательным для инвесторов рынок элитного жилья Москвы. О доходности этого сегмента можно судить по цифрам. За прошедшие 20 лет средняя стоимость квадратного метра в элитном сегменте выросла почти в четыре раза — если в 1990-х гг. она составляла 3,5 тыс. долл. за кв. м, то сегодня она стремится к 1 млн руб. и превышает 12,5 тыс. долл.
«Кроме того, для инвесторов важна стабильность, характерная для элитного рынка. В периоды кризисов, в 2008 и 2014 гг., наблюдалось заметное падение на рынке вторичной недвижимости и непростая ситуация в сегменте комфорт- и бизнес-класса. „Статус-кво“ удалось сохранить только элитному сегменту», — пояснила «ЭЖ» И. Лосева. Она обратила внимание, что в течение всего последнего года цены на элитные новостройки росли динамичными темпами.
Инвесторы, которые вложились в этот сегмент год назад, при условии грамотного и взвешенного выбора объекта в среднем получили высокую доходность — 12—15%. А максимальная доходность могла составлять даже 30% и более. Правда, в ближайшей же перспективе, по оценкам экспертов, на рынке элитных новостроек рост цен будет более плавным. Как следствие, средняя доходность уже не будет столь же значимой.
Источник: журнал «Экономика и жизнь»