Подорожает ли в наступившем году недвижимость и выгодно ли инвестировать в квадратные метры, "Клопс" рассказали представители финансовой и строительной отраслей.
214 ФЗ и его последствия
По итогам 2019 года строительный рынок региона просел более чем на треть. По данным Калининградстата, объём работ, выполненных областными застройщиками, составил 68 млрд рублей — на 34,8% ниже, чем в 2018-м.
"Наиболее существенным изменением в 2019 году стал переход к проектному финансированию. Девелоперы по-прежнему вправе продавать недвижимость на любом этапе строительства, однако теперь до ввода домов в эксплуатацию они не могут использовать денежные средства покупателей — весь капитал хранится на эскроу-счетах. После вступления в силу поправок в федеральный закон о долевом строительстве расходы девелоперов могут осуществляться только за счёт банковских кредитов или капитала самих компаний", — напомнил вице-президент QBF Владимир Масленников.
Как заявили в минконтроля региона, в области по счетам эскроу планируют работать 29 из 95 застройщиков. Проектное финансирование уже получили пять организаций.
"Низкая активность связана ещё и с тем, что многие заканчивают проекты по старой схеме", — пояснил гендиректор агентства "Клипер Недвижимость" Олег Перевалов, добавив, что порядка 90% квартир построены до начала действия закона о дольщиках. "В ближайшее время рынок будет кардинально меняться": ежемесячно на продажу начнут выставлять 5-10% недвижимости, построенной по проектному финансированию, предполагает риелтор.
В перспективе новый закон приведёт к тому, что с рынка могут уйти небольшие игроки, либо малые компании объединятся в одно предприятие, считают специалисты.
"Уже запущен процесс консолидации рынка — доля небольших компаний постепенно снижается. На мой взгляд, реформа будет оказывать серьёзное влияние на рынок недвижимости в течение нескольких следующих лет", — резюмировал Масленников.
![](https://klops.ru/media/W1siZiIsIjIwMjAvMDIvMDcvNnJzcTY3OHduX2ZpbGUuanBlZyJdLFsicCIsInRodW1iIiwiMTIwMHg2NzUrMCsxMjUiXSxbInAiLCJ0aHVtYiIsIjkyNHg1MjAjIl0sWyJwIiwiZW5jb2RlIiwianBnIiwiLXF1YWxpdHkgODUiXV0/file.jpg?sha=94c73f5e916aad9b)
"Квадрат" дорожает
"В 2019 году мы наблюдали повышение НДС, реформу на рынке долевого строительства: девелоперы больше не могут пользоваться деньгами дольщиков. Всё это привело к увеличению себестоимости строительства, следовательно, росту цен на первичном рынке недвижимости", — говорит руководитель департамента АНО "Национальное экспертное бюро" Сергей Волосников.
Согласно данным Калининградстата, в 2019 году стоимость строительства одного квадратного метра недвижимости в регионе выросла на 2,9 тыс. рублей до 38,7 тыс. В продаже “квадрат” первички подорожал на 0,7 тысячи, вторичный рынок показал рост в 2,5 тысячи за 1 кв. м. Цены дошли до 52,5 тыс. рублей и 53,4 тыс. соответственно.
"Вторичка росла больше. Это связано с тем, что поток приезжих в наш регион продолжается, большинство сразу хотят заселиться. Потом у них приезжает контейнер или мебель они покупают здесь. Но им необходима квартира сразу с отделкой, готовая. Так как у нас 95% новостроек в сером ключе, большинство покупателей идут во вторичку, повышая спрос и цены", — объяснил Олег Перевалов.
![Цены и тренды: как изменится калининградский рынок недвижимости в 2020 году - Новости Калининграда | Архив "Клопс" Цены и тренды: как изменится калининградский рынок недвижимости в 2020 году - Новости Калининграда | Архив "Клопс"](https://klops.ru/media/W1siZiIsIjIwMjAvMDIvMDcvNm0zdWQyN2psZV9maWxlLmpwZWciXSxbInAiLCJ0aHVtYiIsIjEyMDB4Njc1KzArODUiXSxbInAiLCJ0aHVtYiIsIjkyNHg1MjAjIl0sWyJwIiwiZW5jb2RlIiwianBnIiwiLXF1YWxpdHkgODUiXV0/file.jpg?sha=c828398fa5392b0d)
"Кроме того, на вторичном рынке жилья за указанной стоимостью стоит вполне понятное желание владельца продать объект по максимально привлекательной для него цене. Здесь свою роль сыграло снижение ипотечных ставок, сформировавшее у продавцов определённые представления о востребованности квартир. Однако эти ожидания оправдались лишь частично: пик ипотечного спроса пришёлся на 2018 год", — заметил партнёр группы компаний SRG Борис Терехов.
Изменение стоимости на рынке недвижимости может произойти лишь вверх, считают аналитики. Это подтверждает и глава регионального минстроя Сергей Черномаз.
"К сожалению, стройматериалы не дешевеют. Все эти затраты так или иначе будут вложены в стоимость квадратного метра. Плюс проектное финансирование — застройщики не будут иметь доступа к деньгам дольщиков на эскроу-счетах. Только после ввода дома в эксплуатацию они получат доступ к деньгам. Жильё будет дорожать", — сказал чиновник в эфире радио "Комсомольская правда — Калининград".
Насколько вырастут цены
Согласно данным исследований, цены на жилую недвижимость в области могут увеличиться примерно на 5%. "Потолок" — 12-13%.
"В начале и середине 2019 года наблюдался резкий рост цен на квартиры, в основном на первичном рынке. Рост по некоторым локациям составлял 15-20%. Из-за этого спрос начал смещаться на вторичный рынок. Мы ожидаем стабильный рост цен на квартиры как на первичном, так и на вторичном рынке на 8-10% в 2020 году — вряд ли выше", — комментирует ситуацию генеральный директор агентства недвижимости "ТЛ-Недвижимость" Алексей Лякин.
Ряд представителей отрасли не ожидают ощутимый рост цен.
"В 2020 году, по нашим прогнозам, существенного изменения стоимости недвижимости на вторичном рынке не предвидится. Если не учитывать "чёрных лебедей" в макроэкономической ситуации, то незначительный рост "квадрата" возможен за счёт инфляции. Ещё одним фактором может стать снижение ключевой ставки ЦБ. Это спровоцирует покупательскую активность, что приведёт к росту стоимости жилья", — говорит Борис Терехов.
Ожидается рост стоимости некоторых категорий недвижимости. Это последствия проведённой в уходящем году кадастровой переоценки, объясняет член экспертного совета "НОСТРОЙ", управляющий партнер компании Mitsan Consulting Дмитрий Желнин. Всего оценили 295 953 участка. Их суммарная кадастровая стоимость на начало оценки составила 484, 8 млрд рублей, по её итогам — 627,1 млрд. Цифра, таким образом, вырастет почти на 30%. Эти ценники уже вступили в силу с начала 2020 года.
"Без сомнений, такое повышение государственной кадастровой стоимости приведёт и к повышению земельного налога, и к росту стоимости недвижимости", — подчёркивает Желнин.
Выгодно ли вкладывать в недвижимость?
"Единственное, что может поддержать рынок — это инвестиционный спрос на квартиры. Из-за снижения банковских ставок по вкладам их доходность упала и покупка квартир для сдачи в аренду выглядит более эффективным способом вложения денег. Но при текущей социально-экономической ситуации предпосылок к падению цен больше, и такой арендный бизнес в итоге станет убыточным", — полагает Сергей Волосников.
Привычка вкладывать в недвижимость поможет поддержать рынок, уверен Алексей Лякин. По его мнению, инвестиции в квадратные метры будут по-прежнему выгодны и в 2020 году, и в 2021-м.
"Не во всех направлениях, к сожалению. Кардинально ситуация не изменится, так как люди привыкли вкладывать и перекладывать деньги в менее рискованные инструменты, чем, например, в бизнес, особенно в ситуации политической и экономической нестабильности. Недвижимость как раз является таковым — минимум рисков, и при этом гораздо выше вероятность получить прибыль при перепродаже", — заключил эксперт.
Говоря о вложении в недвижимость под аренду, эксперты советуют выбирать квартиры вблизи оживлённых улиц в районах с хорошей инфраструктурой. Если же задумываться о покупке жилья для последующей перепродажи, риелторы рекомендуют обратить внимание на комфортабельные квартиры с хорошей планировкой и парковочным местом. Последнее в Калининграде становится всё более актуально, поясняют игроки рынка.