Подорожает ли в наступившем году недвижимость и выгодно ли инвестировать в квадратные метры, "Клопс" рассказали представители финансовой и строительной отраслей.
214 ФЗ и его последствия
По итогам 2019 года строительный рынок региона просел более чем на треть. По данным Калининградстата, объём работ, выполненных областными застройщиками, составил 68 млрд рублей — на 34,8% ниже, чем в 2018-м.
"Наиболее существенным изменением в 2019 году стал переход к проектному финансированию. Девелоперы по-прежнему вправе продавать недвижимость на любом этапе строительства, однако теперь до ввода домов в эксплуатацию они не могут использовать денежные средства покупателей — весь капитал хранится на эскроу-счетах. После вступления в силу поправок в федеральный закон о долевом строительстве расходы девелоперов могут осуществляться только за счёт банковских кредитов или капитала самих компаний", — напомнил вице-президент QBF Владимир Масленников.
Как заявили в минконтроля региона, в области по счетам эскроу планируют работать 29 из 95 застройщиков. Проектное финансирование уже получили пять организаций.
"Низкая активность связана ещё и с тем, что многие заканчивают проекты по старой схеме", — пояснил гендиректор агентства "Клипер Недвижимость" Олег Перевалов, добавив, что порядка 90% квартир построены до начала действия закона о дольщиках. "В ближайшее время рынок будет кардинально меняться": ежемесячно на продажу начнут выставлять 5-10% недвижимости, построенной по проектному финансированию, предполагает риелтор.
В перспективе новый закон приведёт к тому, что с рынка могут уйти небольшие игроки, либо малые компании объединятся в одно предприятие, считают специалисты.
"Уже запущен процесс консолидации рынка — доля небольших компаний постепенно снижается. На мой взгляд, реформа будет оказывать серьёзное влияние на рынок недвижимости в течение нескольких следующих лет", — резюмировал Масленников.
"Квадрат" дорожает
"В 2019 году мы наблюдали повышение НДС, реформу на рынке долевого строительства: девелоперы больше не могут пользоваться деньгами дольщиков. Всё это привело к увеличению себестоимости строительства, следовательно, росту цен на первичном рынке недвижимости", — говорит руководитель департамента АНО "Национальное экспертное бюро" Сергей Волосников.
Согласно данным Калининградстата, в 2019 году стоимость строительства одного квадратного метра недвижимости в регионе выросла на 2,9 тыс. рублей до 38,7 тыс. В продаже “квадрат” первички подорожал на 0,7 тысячи, вторичный рынок показал рост в 2,5 тысячи за 1 кв. м. Цены дошли до 52,5 тыс. рублей и 53,4 тыс. соответственно.
"Вторичка росла больше. Это связано с тем, что поток приезжих в наш регион продолжается, большинство сразу хотят заселиться. Потом у них приезжает контейнер или мебель они покупают здесь. Но им необходима квартира сразу с отделкой, готовая. Так как у нас 95% новостроек в сером ключе, большинство покупателей идут во вторичку, повышая спрос и цены", — объяснил Олег Перевалов.
"Кроме того, на вторичном рынке жилья за указанной стоимостью стоит вполне понятное желание владельца продать объект по максимально привлекательной для него цене. Здесь свою роль сыграло снижение ипотечных ставок, сформировавшее у продавцов определённые представления о востребованности квартир. Однако эти ожидания оправдались лишь частично: пик ипотечного спроса пришёлся на 2018 год", — заметил партнёр группы компаний SRG Борис Терехов.
Изменение стоимости на рынке недвижимости может произойти лишь вверх, считают аналитики. Это подтверждает и глава регионального минстроя Сергей Черномаз.
"К сожалению, стройматериалы не дешевеют. Все эти затраты так или иначе будут вложены в стоимость квадратного метра. Плюс проектное финансирование — застройщики не будут иметь доступа к деньгам дольщиков на эскроу-счетах. Только после ввода дома в эксплуатацию они получат доступ к деньгам. Жильё будет дорожать", — сказал чиновник в эфире радио "Комсомольская правда — Калининград".
Насколько вырастут цены
Согласно данным исследований, цены на жилую недвижимость в области могут увеличиться примерно на 5%. "Потолок" — 12-13%.
"В начале и середине 2019 года наблюдался резкий рост цен на квартиры, в основном на первичном рынке. Рост по некоторым локациям составлял 15-20%. Из-за этого спрос начал смещаться на вторичный рынок. Мы ожидаем стабильный рост цен на квартиры как на первичном, так и на вторичном рынке на 8-10% в 2020 году — вряд ли выше", — комментирует ситуацию генеральный директор агентства недвижимости "ТЛ-Недвижимость" Алексей Лякин.
Ряд представителей отрасли не ожидают ощутимый рост цен.
"В 2020 году, по нашим прогнозам, существенного изменения стоимости недвижимости на вторичном рынке не предвидится. Если не учитывать "чёрных лебедей" в макроэкономической ситуации, то незначительный рост "квадрата" возможен за счёт инфляции. Ещё одним фактором может стать снижение ключевой ставки ЦБ. Это спровоцирует покупательскую активность, что приведёт к росту стоимости жилья", — говорит Борис Терехов.
Ожидается рост стоимости некоторых категорий недвижимости. Это последствия проведённой в уходящем году кадастровой переоценки, объясняет член экспертного совета "НОСТРОЙ", управляющий партнер компании Mitsan Consulting Дмитрий Желнин. Всего оценили 295 953 участка. Их суммарная кадастровая стоимость на начало оценки составила 484, 8 млрд рублей, по её итогам — 627,1 млрд. Цифра, таким образом, вырастет почти на 30%. Эти ценники уже вступили в силу с начала 2020 года.
"Без сомнений, такое повышение государственной кадастровой стоимости приведёт и к повышению земельного налога, и к росту стоимости недвижимости", — подчёркивает Желнин.
Выгодно ли вкладывать в недвижимость?
"Единственное, что может поддержать рынок — это инвестиционный спрос на квартиры. Из-за снижения банковских ставок по вкладам их доходность упала и покупка квартир для сдачи в аренду выглядит более эффективным способом вложения денег. Но при текущей социально-экономической ситуации предпосылок к падению цен больше, и такой арендный бизнес в итоге станет убыточным", — полагает Сергей Волосников.
Привычка вкладывать в недвижимость поможет поддержать рынок, уверен Алексей Лякин. По его мнению, инвестиции в квадратные метры будут по-прежнему выгодны и в 2020 году, и в 2021-м.
"Не во всех направлениях, к сожалению. Кардинально ситуация не изменится, так как люди привыкли вкладывать и перекладывать деньги в менее рискованные инструменты, чем, например, в бизнес, особенно в ситуации политической и экономической нестабильности. Недвижимость как раз является таковым — минимум рисков, и при этом гораздо выше вероятность получить прибыль при перепродаже", — заключил эксперт.
Говоря о вложении в недвижимость под аренду, эксперты советуют выбирать квартиры вблизи оживлённых улиц в районах с хорошей инфраструктурой. Если же задумываться о покупке жилья для последующей перепродажи, риелторы рекомендуют обратить внимание на комфортабельные квартиры с хорошей планировкой и парковочным местом. Последнее в Калининграде становится всё более актуально, поясняют игроки рынка.