Сколько стоит доля в квартире

• максимизирует ее продуктивность, т.е. соответствует ее наибольшей стоимости;
• физически возможно;
• юридически разрешено на дату определения стоимости;
• финансово оправдано. 

В соответствии с принципом НЭИ при определении рыночной стоимости объекта оценки моделируется поведение типичного покупателя и типичного продавца, каждый из которых нацелен на получение максимальной выгоды от сделки. Наиболее эффективное действие собственников при продаже долевого имущества - продажа квартиры целиком и деление полученной суммы пропорционально между собой (наиболее эффективный по срокам и полученному результату способ продажи).

Если участникам долевой собственности не удается договориться, на продажу выставляют долю в квартире. При этом цена такой доли не равна произведению относительного размера доли на полную стоимость объекта. То есть стоимость доли не соответствует стоимости приходящимся на нее квадратным метрам, так как владелец ограничен в правах и комфорте при сожительстве с иными собственниками. Поэтому сделки происходят с неким дисконтом.

В средствах массовой информации встречаются мнения риэлторов и экспертов рынка недвижимости об абстрактных диапазонах таких скидок, но указанные субъекты не обязаны подтверждать свои слова, в отличие от оценщиков. Для анализа рыночной стоимости использовались фактические цены по Москве при продаже долей в квартирах на сайте ЦИАН.

Благодаря развитому рынку недвижимости и большой базе объектов, при просмотре объявления на сайте ЦИАН сервисом рассчитывается средняя цена квадратного метра в доме, где расположена квартира. Поэтому с высокой степенью достоверности можно определить, сколько бы стоила аналогичная квартира, если бы передавались права собственности на все жилое помещение. Сопоставив стоимость доли и средней квартиры в доме соответствующей площади, получаем интересуемую величину скидки.

То есть в качестве скидки, или дисконта, принимается разница в цене между стоимостью 1 кв.м. доли и стоимостью 1 кв.м. аналогичной по метражу квартире, расположенной в доме по тому же адресу.

В анализе не участвовали доли менее 1/10 - такие объекты продаются в основном для получения регистрации по месту жительства, поэтому действует иное ценообразование. Исключались объявления о продажах доли в комнате. Также не рассматривались квартиры в домах, которые включены в программу реновации и будут снесены. Таким образом, в выборку попало 298 объявлений.

Зависимость величины скидки от размера доли графически показана на рисунке:

Регрессионное уравнение имеет коэффициент корреляции R2=0,0088, что говорит об отсутствии достоверной стохастической связи. Другими словами, величина дисконта при продаже доли в квартире не зависит от размера доли. 

Средние значения дисконтов для наиболее распространенных размеров долей очень близки, находятся в диапазоне 26%-29,2%

Таблица 1

Удивляет тот факт, что чем больше комнат, тем выше средний размер дисконта. Хотя логичнее обратное: при покупке доли в квартире с несколькими комнатами есть перспектива выделить долю в натуре и распоряжаться своей частью жилого помещения, независимо от других собственников. Соответственно такие доли должны стоить дороже, а получается наоборот.

Таблица 2

Имеет смысл указать основные выявленные факторы, влияющие на ценообразование доли:

• количество и состав собственников; 
• количество и состав проживающих/прописанных в квартире;
• наличие конфликта собственников;
• возможность просмотра перед покупкой;
• иные факторы, свойственные для рынка жилой недвижимости.

После анализа объявлений можно сделать вывод, что стоимость 1 кв.м. доли ниже стоимости 1 кв. м. обычной квартиры в среднем на 28,7%. Корреляционная зависимость дисконта от размера доли не выявлена.

Источник